תמ"א 38/2 – פטור ממס שבח
ביום 03/08/2011 הונחה על שולחן הכנסת הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון – פטור ממס שבח לחיזוק בדרך של הריסת מבנה והקמתו מחדש), התשע"א–2011.
הצעת חוק – פטור ממס שבח בפרויקט לפי תמ"א 38/2 – הריסת מבנה שנדרש חיזוקו בפני רעידות אדמה ובניית מבנה חדש תחתיו.
בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") שכותרתו – פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, בסעיף 49לב, תחת ההגדרה "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" יוסף סעיף קטן (6), כך שיכלול: "חיזוק מבנה בדרך של הריסת מבנה והקמתו מחדש."
סעיף 49לג לחוק דן בפטור ממס שבח וממס מכירה בגין מכירת זכות במקרקעין במסגרת תמ"א 38, כדלקמן:
(א) מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בפרק זה – הזכות הנמכרת), תהא פטורה ממס וממס מכירה, עד גובה שוויין של זכויות הבניה כאמור, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:
(1) התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק;
(2) בוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק, מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תכנית החיזוק.
(ב) תמורה בעד מכירה כאמור בסעיף קטן (א) שניתנה שלא בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק, יראו אותה כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות הנמכרת, כיחס שבין התמורה האמורה לבין שווי הזכות הנמכרת, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
דברי ההסבר להצעת החוק
תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38 אשר נועדה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על ידי חיזוק בנייה קיימת, עברה בתחילת שנת 2010 תיקון חקיקה המאפשר הריסת מבנים ובנייתם מחדש, תוך קבלת זכויות הבניה הניתנות במסגרת חיזוק בנין קיים. עם זאת, בעקבות התיקון לא בוצע תיקון מקביל בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, ונוצר עיוות חקיקתי אשר אינו מאפשר קבלת פטור ממס שבח ליזמים אשר יפעלו על פי תיקון 2 של תמ"א 38 כפי שמקבלים אותם יזמים המבצעים תוספת קומות לבניין קיים. נוצר מצב שבו תיקון החקיקה לעיל לתמ"א 38 אשר היה אמור לעודד את היזמים להקים פרויקטים נוספים בדרך זו, גרם לאפקט הפוך ולחוסר מוטיבציה של יזמים להשקיע בפרויקטים שכאלו, אשר תרומתם לשוק הדיור ולהיערכות מפני רעידות אדמה אינה מוטלת בספק (כפי שיפורט בהמשך). לכן, מוצע להתיר קבלת אותו פטור ממס שבח הניתן במסגרת חיזוק בניינים קיימים גם לפרויקטים הפועלים על פי תמ"א 38/2.
בדברי ההסבר לתמ"א 38/2, נכתב: "חיזוק מבנה קיים בפני רעידות אדמה הינו תהליך מורכב מבחינה הנדסית, ובמיוחד כאשר במסגרת חיזוק זה גם נעשות תוספות בניה. אין מחלוקת בקרב המהנדסים כי הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן. לפיכך שינוי מס' 2 מאפשר קבלת זכויות הבניה על פי התמ"א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש, ולא רק בעת חיזוקו".
הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38 (להלן: "הפרק החמישי לחוק"), מעניקות פטור ממס שבח בגין תמורה המתקבלת בדרך של קבלת שירותי בניה כתוצאה מביצוע פרויקט חיזוק בהתאם להוראות תמ"א 38. על-פי הפרשנות המשפטית של רשות המסים לנוסח הנוכחי של הפרק החמישי לחוק, פטור זה ממס שבח חל רק על חיזוק מבנה קיים, ולא על חיזוק מבנה בדרך של הריסת המבנה ובנייתו מחדש. התיקון המוצע בא לתקן עיוות חקיקתי זה, שנוצר מאחר שהפרק החמישי לחוק נחקק טרם אישור תמ"א 38/2, ועל כן לא הביא בחשבון את האפשרות למתן שירותי חיזוק בדרך של הריסת מבנה ובנייתו מחדש.
אי מתן פטור ממס שבח בגין התמורה המתקבלת כתוצאה מביצוע פרויקט על-פי תמ"א 38/2, דהיינו הריסת מבנה והקמתו מחדש לצורך חיזוקו, גורם לכך שעשרות פרויקטים שהיו יכולים להתבצע על-פי תמ"א 38/2 מבוצעים על-פי תמ"א 38 או לא מבוצעים כלל, ומגביל את היתכנות פרויקטים על-פי תמ"א 38/2 לאזורים יוקרתיים מצומצמים בלבד.
התיקון המוצע נועד להשוות את מצב המיסוי של עסקה מבוססת תמ"א 38/2 לעסקה שגרתית המבוססת על תמ"א 38 (חיזוק בלבד) ולעסקת פינוי בינוי, כאשר בשתי העסקאות האחרונות, מוענק פטור ממס שבח על התמורה המוענקת בדרך של מתן שירותי בניה.
היתרונות לביצוע תמ"א 38/2
1. עמידות בפני רעידת אדמה: כאמור בדברי ההסבר לתמ"א 38/2 אין מחלוקת בקרב מהנדסים, כי עמידות בנין חדש שמוקם, בפני רעידת אדמה, טובה הרבה יותר מאשר ביצוע חיזוקים לבנין קיים במסגרת עסקת תמ"א 38 רגילה.
2. הוספת חדרי ממ"ד: בשל מגבלות פיזיות של גודל מגרשים ומגבלות תכנוניות של קווי בנין, בפרויקטים רבים בהם מבוצע חיזוק מבנה קיים על-פי תמ"א 38, כלל לא מתווספים חדרי ממ"ד. לעומת זאת, בבניין חדש שנבנה על-פי תמ"א 38/2 במקום בניין שנהרס, קיימת חובה לבנות ממ"דים ועל כן עידוד פרויקטים על-פי תמ"א 38/2 יביא לתוספת חדרי ממ"ד באיזורים עירוניים.
3. הוספת חדרי ממ"ד: בשל מגבלות פיזיות של גודל מגרשים ומגבלות תכנוניות של קווי בנין, בפרויקטים רבים בהם מבוצע חיזוק מבנה קיים על-פי תמ"א 38, כלל לא מתווספים חדרי ממ"ד. לעומת זאת, בבניין חדש שנבנה על-פי תמ"א 38/2 במקום בניין שנהרס, קיימת חובה לבנות ממ"דים ועל כן עידוד פרויקטים על-פי תמ"א 38/2 יביא לתוספת חדרי ממ"ד באיזורים עירוניים.
4. בטיחות: במהלך הריסת מבנה ישן והקמתו מחדש לצורך חיזוקו בהתאם לתמ"א 38/2, הדיירים זוכים לדיור חלופי למשך תקופת הבניה ולא נאלצים להתגורר חודשים רבים ב"אתר בניה" על כל המשמעויות הבטיחותיות הכרוכות בכך.
5. שדרוג תשתיות ותכנון מיטבי: פרויקט על-פי תמ"א 38/2 מציע לדיירים תשתיות חדשות לגמרי ומאפשר תכנון טוב יותר מ"נקודת אפס" של מבנה מודרני, לעומת פרויקט על-פי תמ"א 38 שבמסגרתו לרוב לא מחליפים את תשתיות הבנין, ושההרחבות בו מבוצעות לעיתים "כטלאי על טלאי".
6. חניה: פרויקט מבוסס תמ"א 38/2 מאפשר ליזם להציע לדיירים חניה באמצעות חפירת מרתף חניה תת קרקעי רחב ונח לתפעול יומיומי.
7. ערבויות לדיירים: במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 תמורת הדיירים מובטחת בערבות בנקאית בשווי דירתם החדשה, בעוד בפרויקטים על-פי תמ"א 38 אין הדיירים זוכים לערבות מלאה לביצוע העבודות.
חשוב לציין כי בעקבות התיקון המוצע לא יגרעו מסים מהכנסות המדינה, שכן החלופה לפרויקטים על-פי תמ"א 38/2 היא פרויקט על-פי תמ"א 38 בו ממילא מוענק פטור ממס שבח, או אי ביצוע חיזוק כלל.
כמו כן, התיקון המוצע אשר צפוי להביא לחיזוק מבנים רבים יותר בדרך של בניה מחדש, עשוי לחסוך למדינה סכומי כסף משמעותיים, אשר עלולים להיות מוצאים מן הקופה הציבורית במקרה של רעידת אדמה בעוצמה גבוהה.
לא זו אף זו, ההשקעה מצד יזם המציע לדיירים בבנין לבצע פרויקט תמ"א 38/2, משמעותית הרבה יותר מאשר השקעת יזם במסגרת פרויקט חיזוק רגיל לפי תמ"א 38. לפיכך, אין זה מוצדק כי יזם אשר הציע לבצע פרויקט ב"דרך הקשה" הוא יופלה לרעה ולא יזכה לפטור ממס שבח העומד הניתן במסגרת עסקאות חיזוק מבנים רגילות לפי תמ"א 38.
משרדנו ימשיך לעקוב אחרי הצעת החוק הנ"ל ולעדכן בהמשך, אם התקבלה אם לאו.
