איזה רוב צריך כדי לבצע פרויקט לפי תמ"א 38 ומה עושים נגד המתנגדים?
רקע
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית מאושרת ע"י הממשלה והיא כוללת את כל הבניינים בישראל, אשר הוצא היתר לבנייתם לפני 01.01.1981, למעט מבנים שתקן ישראלי מס' 413 (תכן עמידות מבנים ברעידות אדמה) פטר אותם מתחולתו.
כדי להגשים את מטרת התכנית, הוחלט כי יש לעודד את חיזוק המבנים ע"י מתן תוספת בניה לבעלי הזכויות בבניין אותן יוכלו בעלי הזכויות למכור ליזם (או לקבלן בנין) עבור חיזוק הבנין ע"י היזם, תוספת של ממ"ד, מרפסת שמש, שיפוץ המבואה של הבנין, חיפוי חיצוני מודרני לבנין, חידוש חדר זבל, הצמדת חניות לדירות הקיימות, סידור הגינון בבנין, והכל בהתאם לעסקה בין היזם לבעלי הזכויות בבנין ובהתאם להיתר שיקבלו בעלי הזכויות במסגרת התכנית.
בדרך כלל היזם יהיה מעונין לרכוש את כל זכויות הבניה הקיימות או העתידיות מבעלי הזכויות. ישנם בניינים שבעקבות תכניות אחרות שאושרו ע"י העירייה נוספו לבניין זכויות בנייה נוספות שלא קשורות כלל לתמ"א 38, כגון: תוספת של אחוזי בניה, תוספת למרפסות ותוספות נוספות. היזם יהיה מעוניין לקבל, במסגרת העסקה, את כל זכויות הבניה ולנצלן במסגרת העסקה לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38.
התכנית לא חלה על מבנים שהוצא צו הריסה לגביהם (בין ע"י העירייה ובין ע"י ביהמ"ש).
הסבר כללי לגבי הרישום
כשבנין רשום כבית משותף הוא מופיע בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) כחלקה מס' X בגוש מס' Y. כל דירה בבנין רשומה כתת-חלקה או כחלקת משנה בבנין. מעבר לדירות על החלקה ישנם חלקים המהווים רכוש משותף.
הרכוש המשותף מוגדר בחוק המקרקעין כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."
סעיף 55 (א) לחוק המקרקעין קובע, כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. כלומר אין לבעל דירה בבית משותף בעלות על חלק מסוים ברכוש המשותף.
סעיף 57 (א) לחוק המקרקעין קובע, כי שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף. לדוגמא: לדירה ששטח רצפתה 100 מ"ר יוצמד ברכוש המשותף חלק הגדול פי שניים מלדירה ששטח רצפתה 50 מ"ר.
הרקע חשוב להבנה מהו הרוב הדרוש להחלטה על ביצוע פרויקט לפי תמ"א 38
הרוב הדרוש לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38 – ומה עושים נגד המתנגדים
הפרויקט לפי תמ"א 38 הוא ביצוע עבודות ברכוש המשותף. לא מבצעים עבודות בדירות עצמן במסגרת הפרויקט. לכן, חשוב להבין שכל הדיון הוא לגבי הרכוש המשותף.
סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008 קובע את העיקרון, לפיו: ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות. זהו הכלל.
אם לא הצליחו כל בעלי הדירות להגיע להסכמה לגבי ביצוע עבודות ברכוש המשותף, ישנה אפשרות שבעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם יכולים להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים, ולבקש לחייב את המתנגדים לביצוע הפרויקט לבצע את הפרויקט.
יש לשם לב, דרוש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות. לדוגמא: בבניין שבו 16 דירות דרושה הסכמה של 10.56 בעלי דירות (16 * 2/3). בנוסף צריך לוודא שהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם של אותם בעלי דירות מהווה גם הוא 2/3 מהרכוש המשותף. ניתן לברר מהו חלקו של כל בעל דירה ברכוש המשותף ע"י עיון בנסח טאבו שניתן להוציאו מאתר משרד המשפטים, בקישור שלהלן.
המלצות
א. יש להתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום על מנת שילווה את בעלי הדירות לאורך כל הפרויקט.
ב. עדיף שבעלי הדירות יגבשו דעה בנוגע לדרך שבה הם מעדיפים ללכת. האם ללכת לפרויקט לפי תמ"א 38, שבו מחזקים את הבניין כנגד רעידות אדמה ומוסיפים מס' יחידות דיור על הגג, או שמא עדיף ללכת לפרויקט לפי תמ"א 38 תיקון מס' 2, שהוא מעין פינוי ובינוי, שבו הבניין הקיים ייהרס ובמקומו יבנה היזם בנין חדש.
ג. יש לפעול בהתאם להנחיות עורך הדין החל משלב המו"מ, וזאת מאחר שיש היבטי מס שונים שיש לקחת בחשבון, ערבויות שונות, יש צורך בעריכת אספת דיירים והחתמתם על פרוטוקול מינוי נציגות דיירים, ועוד.
לייעוץ יותר פרטני, אנא פנה למשרדנו לפי הפרטים שלהלן, או צור קשר.
רחוב עוזיאל 1 רמת גן. טלפון: עו"ד יעקב עופר קלפה: 052-6655323 או בפקס': 03-5245642, או בדוא"ל: office@toaff-kalfa.com
