מחבר: עו"ד יעקב עופר קלפה

בחינת עסקה עפ"י התוכן הכלכלי שלה

ע"א 6340/08 וילאר נכסים (1985) בע"מ נ. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

פסק-דין בית המשפט העליון

השופטים: כבוד השופטת א' פרוקצ'יה, כבוד השופט ס' ג'ובראן, כבוד השופט י' דנציגר

העובדות

המערערת, חברת וילאר נכסים (1985) בע"מ (להלן: "וילאר") היתה בעלים במשותף במקרקעין (בעלת 50% מהמקרקעין) יחד עם שתי שותפות נוספות, חברת לוטן ייזום והשקעות בע"מ (בעלת 30% מהמקרקעין) (להלן: "לוטן") וחברת פרוינדליך אורי חברה הנדסית לעבודות בנין ופיתוח בע"מ (בעלת 20% מהמקרקעין) (להלן: "פרוינדליך") (להלן ביחד: "הבעלים"). לאחר מו"מ עם עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"), נחתם הסכם, לפיו יוקם בית דירות והבעלים יתנו שירותי דיור לעמידר. משנחתם ההסכם הגישו הבעלים תוכנית לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לשינוי יעוד המקרקעין מבניין ציבורי-מסחרי לאזור מגורים המיועד למקבץ דיור עם מסחר (להלן: "התב"ע"). לאחר אישור התב"ע, נחתם הסכם בין הבעלים באופן הבא:

הסכמים בין לוטן לבין וילאר

הסכם א': מכירת המקרקעין מלוטן לוילאר;

הסכם ב': מכירת הזכויות הנובעות מההסכם עם עמידר מלוטן לוילאר.

הסכמים בין פרוינדליך לבין וילאר

הסכם א': מכירת המקרקעין מפרוינדליך לבין וילאר;

הסכם ב': מכירת הזכויות הנובעות מההסכם עם עמידר מפרוינדליך לוילאר.

במועד ביצוע העסקאות טרם נבנה מקבץ הדיור ולא ניתן היתר בנייה.

מנהל מיסוי מקרקעין חיפה חייב את חברת וילאר, המערערת, בתשלום מס רכישה בגין התמורה הכוללת שנקבעה בהסכמים (שווי המקרקעין + שווי ההסכם עם עמידר). המערערת הגישה השגות, ההשגות נדחו מן הטעם כי התמורה בגין הזכויות על פי הסכם עמידר הינה חלק בלתי נפרד משווי המקרקעין.

 בית המשפט העליון קבע

עצם העובדה שהצדדים בחרו להבחין בין התמורה בגין הבעלות לבין התמורה בגין הזכויות על פי הסכם עמידר אינה אלא אבחנה מלאכותית. בחינת העסקה מלמדת כי תוכנה הכלכלי האמיתי הוא מכירת הבעלות כולה במקרקעין כאשר שווים של אלו נגזר, בין היתר, מהסכם עמידר.

שווי המקרקעין נגזר מייעודם כ"מקבץ דיור". על שווי זה יש ללמוד מהסכם עמידר שאינו אלא מימוש הייעוד הייחודי של המקרקעין על פי הנחיות המשרדים הממשלתיים הרלבנטיים. על כן, שווי המקרקעין כולל גם את שווי הזכויות על פי הסכם עמידר, והתמורה הכוללת שנקבעה בעסקה היא התמורה שמשקפת את שווי הזכות במקרקעין שנמכרה.

בחינת הוראות ההסכמים והסכם עמידר, בשים לב למצב המקרקעין במועד ביצוע העסקה, מובילה למסקנה אליה הגיעה וועדת הערר ולפיה המהות הכלכלית האמיתית של העסקה הייתה מכירת המקרקעין עליהם בנוי מקבץ הדיור. משכך, שוויה של זכות הבעלות במקרקעין כולל גם את הפוטנציאל הטמון בייעודם כמקבץ דיור.

בנוסף ציין השופט י' דנציגר, כי אף אם הזכויות על פי הסכם עמידר היו ניתנות להעברה בשלב זה, הרי שעדיין משעה שנמכרה זכות הבעלות יחד עם הזכויות על פי הסכם עמידר לאותו הגורם, הרי שאלה האחרונות נבלעות בזכות הבעלות, והאבחנה בין התמורה בגין זכות הבעלות לבין התמורה בגין הזכויות על פי הסכם עמידר מלאכותית היא.

הערעור נדחה.

ניתן ביום כ"ח בסיון תש"ע (10.6.2010).