תגית: מיסוי

מהו איגוד מקרקעין?

הגדרות:

(ההגדרות שמוצגות בעמוד זה הינן לנוחיות ובקצרה, לא כפי שהן מופיעות בחוק מיסוי מקרקעין)

"איגוד" – חברה, אגודה רשומה ושותפות רשומה.

"זכות באיגוד" – חברות באיגוד, זכות לנכסי איגוד בשעת פירוקו, זכות לרווחיו של איגוד, זכות לניהולו של איגוד או להצבעה בו.

"פעולה באיגוד" – הענקת זכות באיגוד, הסבתה של הזכות, העברתה או ויתור עליה, אך למעט הקצאה.

"הקצאה" – הנפקה של זכויות באיגוד, שהתמורה בעדה לא שולמה לבעלי הזכויות באיגוד. לקריאה מרחיבה על הקצאת מניות באיגוד מקרקעין, כנס לעמוד הבא.

"איגוד מקרקעין" – איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין (למעט איגוד שהזכויות בו רשומות בבורסה).

"זכות במקרקעין" – בעלות, או חכירה של מקרקעין לתקופה העולה על 25 שנה.

"מכירה" –  לעניין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה (העברה ללא תמורה – העברה במתנה).

"מכירה באיגוד מקרקעין" – פעולה שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסוימים של איגוד המקרקעין.

הטלת מס שבח בביצוע פעולה באיגוד מקרקעין

עפ"י סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.

סעיף 7 קובע, מס השבח יוטל על פעולה באיגוד מקרקעין. סעיף 7א' קובע את אופן חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין ומפנה לחלק ה' (העוסק ברווחי הון) וחלק ה'2 (העוסק בשינוי מבנה בתאגיד ומיזוגו) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], בשינויים המחויבים.

הטלת מס רכישה בביצוע פעולה באיגוד מקרקעין

סעיף 7א' קובע גם, כי לעניין חיוב במס רכישה, לעניין פטור ממס שבח ולעניין קביעת שיעור מס השבח החלים על פעולה באיגוד מקרקעין החוק הקובע הוא חוק מיסוי מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין קובע, כי בפעולה באיגוד מקרקעין יהיה הרוכש חייב במס רכישה באותה מידה שהיתה חייבת מכירה של זכות במקרקעין, שהשווי שלה הוא החלק היחסי (היחס בין החלק של הזכויות הנמכרות באיגוד לכלל הזכויות באותו איגוד) משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד.

הסבר:

תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין ביטל את סעיפים 14 ו-38 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיהם חושב מחיר פעולה באיגוד, לצורך הטלת מס שבח, בהתאם לשווי המקרקעין ולא בהתאם לשווי "הזכות – המניה" הנמכרת. במקומם, חוקק במסגרת תיקון 50 סעיף 7א(א) לחוק מיסוי מקרקעין לפיו שווי המכירה, לצורך מס שבח, יעשה בהתאם לאופן בו הדבר נעשה לשם הטלת רווח הון, משמע שווי המניות. חישוב המחיר בדרך זו רואה במניות ולא במקרקעין את הנכס הנמכר ולכן מתחשב באופן טבעי גם בהתחייבויות השונות המוטלות על האיגוד. עם זאת, באשר לחישוב שווי המכירה לצורך מס רכישה נותר ההסדר הישן בעינו, משמע אומדן שווי המקרקעין – הזכויות במקרקעין.

העברת זכות במקרקעין אגב פירוק איגוד

חוק המקרקעין, בסעיף 71, מאפשר לבצע מכירה של זכות במקרקעין שמתפרק, בתנאים מסוימים, להנות מפטור ממס.

71(א) מכירת זכות במקרקעין של איגוד (בסעיף זה – האיגוד המתפרק) וכן הקניית זכות באיגוד של איגוד מתפרק תהיה פטורה ממס, אם נתמלאו כל אלה:

(1) המכירה או הפעולה באיגוד נעשו אגב פירוק האיגוד המתפרק;

(2) לא ניתנה תמורה בעד הזכות;

(3) הזכויות במקרקעין או הזכויות באיגוד הוקנו לבעלי הזכות באיגוד המתפרק באותה מידה שבה היו להם זכויות באיגוד המתפרק;

(4) (נמחקה);

(5) ייעודה של הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד לא שונה למלאי עסקי, בעת המכירה או הקניה, לפי הענין;

(6) בתקופה שקדמה לפירוק לא היתה באיגוד המתפרק הקצאה מטיבה;

(7) הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד לא נרכשו בידי האיגוד בתקופה שקדמה לפירוק.

(ב)על אף הוראות סעיף קטן (א), בפירוק איגוד אשר הפך לאיגוד מקרקעין ביום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) או לאחריו יחולו הוראות סעיף 93 לפקודה.

לקריאה מרחיבה על הקצאת מניות באיגוד מקרקעין – כנס לעמוד הבא.

מענה לשאלות נוספות בנושא, ניתן לקבל בפניה לעורכי הדין

בברכה,

הנהלת האתר ועורכי הדין.