חיזוק בניין קיים נגד רעידות אדמה – תמ"א 38
תמ"א 38 (תוכנית לחיזוק בניינים קיימים נגד רעידות אדמה) הנה הזדמנות לבעלי דירה בבניין לעבור מבניין ישן, לעיתים עד 4 קומות ללא מעלית, ללא מקומות חניה, ובמצב חיצוני רעוע, לשפר את המצב שלהם, להעלות את ערך הדירה ולמגן את הבניין נגד רעידות אדמה.
עורך דין יעקב עופר קלפה ועורך דין גיל טואף, העוסקים בליווי לקוחות בעסקאות נדל"ן מסובכות, ובטיפול בהיבטים שונים של עסקאות מקרקעין ומיסוי מקרקעין, עריכת חוזים בעניין תמ"א 38, תוך ייצוג הדיירים מול הקבלן, מציגים את השלבים לביצוע יעיל של תמ"א 38 ועונים על שאלות בנושא תמ"א 38.
מה מרוויח הקבלן?
היזם איתו חותמים הדיירים על הסכם לביצוע תמ"א 38 כמובן שלא עושה זאת בהתנדבות, הכניסה שלו לפרויקט הינה למטרת רווח יזמי. במסגרת תמ"א 38 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה מעניקה לבניין זכויות לבניית קומה או שתיים מעל הקומות הקיימות של הבניין. לעיתים, הועדה מאשרת תוספות נוספות כגון, הוספת מרפסות, חניות ועוד. הזכויות הללו הינן זכויות בעלי הבית המשותף.
אנו מייצגים, בדרך כלל, את הדיירים, פונים בשיטת מעין מכרז למספר קבלנים, ומתמקחים איתם ומנסים להוציא מהם את המקסימום שניתן עבור הדיירים במסגרת תמ"א 38.
על המאזניים מונחים מצד אחד, זכויות הבנייה שהקבלן מעוניין לרכוש ומצד שני, חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה – הליך לא פשוט כשלעצמו אשר כרוך בחיזוק היסודות הקיימים, ועטיפת הבניין הישן במעטפת בטון אשר תגן עליו מפני רעידות אדמה – ותוספת נוספות בהתאם להסכמה שנובעת ממשא ומתן.
סיכום ביניים
הקבלן מרוויח את הזכויות לבניית מספר יחידות דיור על הגג, בד"כ מדובר ביחידות דיור אקסקלוסיביות, פנטהאוזים או מיני פנטהאוזים.
מה מרוויחים הדיירים?
משרדנו פועל למקסם את רווחם של הדיירים. תחילה הבסיס הוא לקבל חיזוק של הבניין מפני רעידות אדמה. הדיירים בד"כ לא מתפתים כשהם שומעים שזוהי התמורה היחידה לה יזכו במסגרת הפרויקט. על כן יכולתו של עוה"ד לברר, עבור הדיירים, מהן הזכויות הנוספות להן זכאים הדיירים במסגרת תמ"א 38 ומהן הזכויות להן זכאים הדיירים בגין תוכניות נוספות החלות על הבניין, כשלעצמה יכולה לתרום רבות למיצוי מלא של המשא והמתן מול היזם – הקבלן.
המטרה היא לדרוש מהקבלן תוספות אשר ישפרו את תנאי המגורים של הדיירים, כמו מעלית, מרפסת וחניות ותוספות אשר יעלו את ערך הבניין, הוספת לובי מפואר, חיפוי מחדש של כל הבניין, גינה חדשה וכיו"ב.
איך זה מתנהל?
תחילה עורכי הדין בתמ"א 38 פונים לקבלנים ידועים בתחום וקובעים איתם פגישה. בפגישה נקבעים עקרונות בסיסיים להתקשרות. עורכי הדין מציגים בפני הקבלן מסמך המעיד על הסכמת כל הדיירים בבניין לביצוע הפרויקט כתנאי בסיסי. הקבלן פונה, על חשבונו, לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ובוחן מהן הזכויות שהבניין יוכל לקבל במסגרת תמ"א 38, וחוזר למו"מ מול עורכי הדין כאשר הוא יודע, כעת, מהן הזכויות העומדות לרשותו.
במהלך המו"מ אנו דורשים מהקבלן שורה של דרישות: מעלית, לובי מפואר, מפרסת לכל דירה, חניה לכל דירה, חיפוי חיצוני חדש לבניין, גינה חדשה ועוד. הקבלן מצידו, מנסה כמובן להתמקח ולהוריד את דרישותינו.
הקו המנחה בניהול המו"מ הוא ערך זכויות הבנייה הנוספות. ככל שמדובר בבניין שממוקם במקום מרכזי, אם בשכונה צפונית בתל אביב או בשכונה מבוקשת בגוש דן, כי אז נוכל להוציא יותר מהקבלן שהרי זכויות הבנייה אותן יקבל יהיו שוות המון מבחינת ערכי הדירות החדשות שיבנה. ככל שמדובר בשכונות פחות טובות בסביבה יותר זולה, כמובן שהמקח יהא קשה יותר והדיירים חייבים להבין זאת – הוויכוח הוא כלכלי לא סוציאלי, הקבלן איננו תורם לבניין, הוא חותם על עסקת רכישה מול דיירי הבניין.
היתר בניה
עפ"י התיקון לחוק המקרקעין – חיזוק, אין צורך להמתין לקבלת היתר בניה כדי שניתן יהיה להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין נגד דייר המתנגד לפרויקט. על כל פנים, הועדה המקומית לתכנון ולבניה לא יכולה לסרב לתת היתר בניה במסגרת תמ"א 38 ללא הצגת טעם מוצדק לעניין. לגבי סמכות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לסרב לתת היתר לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38.
הסכמת הדיירים – כמה מספיק?
נושא אחוז ההסכמה של הדיירים הוא נושא שנדון, בעבר, בנוגע לפרויקטי פינוי ובינוי. תמיד עלתה השאלה מה עושים בנוגע לאותו דייר שלא מעוניין בפרויקט, מסיבות שונות. השאלה הזאת הובילה את הכנסת לשבת ולחוקק חוקים ולתקנם מפעם לפעם, כך שכיום המצב הוא כך:
מה קורה כשיש דייר שמתנגד לפרויקט?
הנושא הוסדר באמצעות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008. הבעיה מתחילה כשמעוניינים לבצע פעולות ברכוש המשותף. החוק מעדיף את ביצוע הפרויקט על זכותו של המתנגד, כל עוד ההתנגדות איננה נובעת מסיבה מוצדקת באמת.
מהו הרכוש המשותף?
ההגדרה של רכוש משותף בחוק המקרקעין הינה:
"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."
כך נקבע לגבי אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38 לפי חוק החיזוק:
– ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף. "רוב" הכוונה מעל 50%.
– ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע עבודה.
– ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.
מהאמור לעיל ניתן להבין, כי ישנו מצב שבו הבעלים של שני שלישים מהדירות בבניין (בבניין שבו 12 דירות, לדוגמא – דרושה הסכמה של הבעלים של 8 דירות לפחות) יכולים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין (שהוא בדרגה שווה לשופט) נגד הדייר המתנגד והמפקח רשאי לאשר את ביצוע העבודה ולתת הוראות בעניין.
מה לגבי היבטי מס?
לעסקה לפי תמ"א 38 היבטי מס רבים ומגוונים. הקו המנחה הוא שהדיירים לא מתמודדים על ענייני מס. הקבלן נוטל את כל חובות המס שנובעות מהפרויקט על עצמו.
תמ"א 38 הינה תוכנית שבאה להקל בענייני מס. הדיירים שמוכרים את זכויות הבנייה הנוספות שהם מקבלים במסגרת תמ"א 38 פטורים מתשלום מס שבח. הקבלן הרוכש את הזכויות הללו, פטור מתשלום מס רכישה. זכויות הבנייה הנוספות אשר בד"כ גוררות אחריהן חובה לתשלום היטל השבחה, במסגרת תמ"א 38 ניתן פטור מתשלום היטל השבחה.
לעניין מע"מ העניין קצת יותר מסובך, הקבלן לא יוכל לקזז מס תשומות שהוא מוציא בגין עלויות בנייה. נושא זה מסובך, לא נרחיב עליו כאן, למידע נרחב בנושא פנה למשרדנו לייעוץ.
כמה זמן אורך הפרויקט?
בממוצע אורך פרויקט לפי תמ"א 38 כעשרה חודשים עד שנה. הפרויקט כולל קדיחת יסודות חדשים בסמוך ליסודות הקיימים של הבניין, קשירת הבניין מחדש עם קורות מסביב לכל הבניין ואורך כל גובהו של הבניין כך שהבניין למעשה יהא עטוף במסגרת בטון חזקה העומדת בדרישות תמ"א 38 ואשר תהווה את היסוד לבניית הקומות הנוספות. המשמעות הינה כי מבחינה הנדסית הקומות החדשות לא יעמדו על הבניין הישן ולא יוסיפו עליו עומס. לאחר בניית השלד אשר אורכת כשלושה עד ארבעה חודשים, הקבלן פונה להחלפת תשתיות מים וחשמל, החלפת תריסים, בניית לובי מפואר, חניות, חיפוי חיצוני חדש של הבניין ולבסוף גינה חדשה והכל כדי שהבניין יהא חזק מאוד ויראה חדש.
הבעיה העיקרית
הבעיה העיקרית בתמ"א 38 הינה הסכמת הדיירים. כשאדם מן הישוב מסתכל על בניין ישן, ללא מעלית, ללא חניות, ללא גינה מסודרת, הוא מתקשה להבין כיצד לא רצים הדיירים לחתום על הסכם מול קבלן בניין. התשובה לא פשוטה. הדיירים בישראל סבלו מרמאויות רבות לאורך השנים. אין צורך להזכיר את פרשת חפציבה ופרשות דומות.
מאז פרשת חפציבה בוצע תיקון בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974, כך שהדיירים כיום מקבלים מהקבלן ערבויות טובות יותר ובטוחות יותר לקיום התחייבות הקבלן.
עורך דין יעקב עופר קלפה וע"ד גיל טואף מגיעים לבניין המעוניין בתמ"א 38, עושים ישיבה בה עורכי הדין מציגים לדיירים את עיקרי התוכנית ועונים על שאלותיהם. לאחר מכן מנסחים עורכי הדין מסמן הנושא את הכותרת "הסכמה עקרונית לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38" ומחתימים את כל הדיירים. עם מסמך זה עורכי הדין פונים לחברות בנייה ולקבלנים ומתחילים מו"מ.
