פינוי ובינוי – כיצד זה עובד?
מהו פינוי ובינוי?
פינוי ובינוי הוא פרויקט שהמדינה נותנת תמריצים רבים לגביו. מדובר באזורים, אשר המדינה רואה בהם כיעד לפינוי הבניינים הישנים הקיימים בו ובניה של שכונה חדשה, או מספר בניינים חדשים תחתיו.
לשם קידום התכלית הנ"ל, פעלה הממשלה לחוקק חוקים המקלים על ביצוע העסקה. נחקק פרק שלם בחוק מיסוי מקרקעין העוסק בפינוי ובינוי.
במסגרת הפרויקט הדייר בבניין הישן מוכר לקבלן את דירתו הישנה ומקבל במקומה דירה בבניין החדש שייבנה – דירה חלופית.
הדייר מבחינתו לא מעוניין שהפרויקט יעלה לו כסף ולכן המחוקק נתן תמריצים רבים בדמות פטורים ממיסים כדי שלקבלן יהיה משתלם לקחת על עצמו את עלות הפרויקט.
באתר של משרד המשפטים ניתן לקרוא על המתחמים שהממשלה הכריזה עליהם כמתחם פינוי ובינוי. בדוק האם הבית שבו אתה גר הוא חלק ממתחם פינוי ובינוי מוכרז.
לגבי פרויקט ספציפי או אזור ספציפי ניתן לבדוק גם בוועדה המקומית לתכנון ובנייה האם החלו הליכים תכנוניים לפינוי ובינוי באזור מסוים או בשכונה מסוימת.
ישנה חשיבות רבה לבחירת עו"ד שיסייע לדיירים במו"מ מול היזם בפרויקט פינוי ובינוי. ידוע, כי פרויקט פינוי ובינוי הוא פרויקט מסובך ומורכב. מדובר על החתמת כל הדיירים בפרויקט על חוזה מול היזם, פינוי כל הדירות, הריסת הבניינים הקיימים, בניית בניינים חדשים ומעבר של הדיירים לבניינים החדשים.
ניתן למצוא תוכניות בניין עיר רבות של פינוי בינוי בערים שונות אשר לא מגיעות לכדי מימוש וזאת בשל חוסר יכולת של הדיירים להגיע להסכמה משותפת, או התקשרות של כל גוש התארגנות באותו המתחם עם בעלי עניין שונים.
חוק פינוי-בינוי מאפשר להגיש תביעה כספית כנגד דיירים המסרבים "סירוב בלתי סביר" לביצוע הפרויקט – וזאת במקרה שבו ישנו רוב של 80% מבעלי הדירות התומכים בפרויקט.
לרוב ידרוש היזם מהדיירים לחתום על מסמך המסמיך אותו לפנות לרשות המקומית על מנת להתחיל ולקדם את הפרויקט. מומלץ להסתייע בעו"ד ובוועד מייצג של כל הדיירים במתחם כדי שידאגו לייצג את האינטרסים של כל הדיירים.
יזם יכול לקדם תכנון גם ללא חתימות הדיירים. הבקשה מצד היזמים מנסה לעגן את בעלי הדירות, כך שלא יפנו במקביל ליזמים נוספים, בזמן שהם משקיעים זמן ומשאבים בקידום התוכנית. במקרים רבים עובדים שני דיירים במקביל, כאשר כל אחד מהם – לעתים ללא ידיעה – מבצע החתמת דיירים עבור יזם אחר והפרויקט נתקע. בכל מקרה מומלץ לא לחתום או להתחייב ליזם לפני שמתייעצים עם עורך דין המייצג את מרבית הדיירים.
לאחרונה, בעקבות ההתפתחות של הפרויקטים לפי תמ"א 38, פחתה מעט הנטייה של קבלנים לפנות למתחמי פינוי ובינוי מהסיבה הפשוטה. תמ"א 38 מדבר על בניין אחד (כ-16 דיירים) בעוד שבפינוי ובינוי מדובר במינימום 24 יחידות דיור ובד"כ מדובר בארבעה בניינים (56 דיירים) וברור שקל יותר לשכנע מעט דיירים לבצע פרויקט מאשר להתמודד מול קבוצה כל כך גדולה של דיירים.
לקריאה על הנושאים הבאים:
