תגית: חיזוק מבנים

ביום 3.5.2011, החליטה המועצה הארצית על העברת שינוי מס' 3 לתמ"א 38 להערות הוועדות המחוזיות והשגות הציבור. (תאריך הפרסום האחרון נעשה ביום ה- 15.7.2011.)

מהם השינויים המוצעים לתיקון תמ"א 38?

(השינויים שיוצגו להלן יוצגו עפ"י חשיבותם ולא עפ"י הסדר הכרונולוגי שבו הם מופיעים בתכנית.)

היתר לבניית 2 קומות נוספות בחלק מהרשויות המקומיות

שינוי מספר 3 מאפשר, בחלק מהרשויות המקומיות בארץ, זכויות בניה לבניית 2 קומות ואפילו 2 קומות וחצי וזאת כדי לתת תמריץ למקומות בהם קשה היה מבחינה כלכלית למשוך קבלנים להיכנס לעסקה.

ניוד זכויות בניה

בחלק מן הבניינים בארץ לא משתלם לקבלנים לבנות קומות נוספות. הסיבה לכך היא מיקומם של הבניינים, המרקם החברתי וכיו"ב. לקבלנים לא משתלם מהבחינה הכלכלית להיכנס לעסקה עם בעלי דירות בבניין מסוג זה. התוצאה היא שבניינים כאלה לא יזכו, כנראה, לחיזוק בפני רעידות אדמה.

שינוי מס' 3 לתמ"א 38 יאפשר ניוד של זכויות בניה שיתקבלו בגין חיזוק של בניין כנ"ל לבניין שטרם נבנה ע"י הקבלן, בו ישתלם לקבלן לעשות שימוש בזכויות הנוספות הנ"ל.

רשימת רשויות מקומיות שבהן תותר תוספת של עד קומה אחת בלבד

ברשויות המקומיות הבאות תותר תוספת של עד קומה אחת בלבד במסגרת תמ"א 38:

אבן יהודה, גבעתיים, גבעת שמואל, גדרות, גן רוה, גני תקוה, דרום השרון, הוד השרון, הרצליה, חוף השרון, כוכב יאיר, כפר שמריהו, מודיעין – מכבים רעות, סביון, קריית אונו, רמת גן, רמת השרון, רעננה, שהם, תל אביב – יפו ותל מונד.

תנאי סף הנדסיים להגשת בקשה להיתר בנייה

תיקון מספר 3 מציג דרישות הנדסיות כתנאי סף להגשת בקשה להיתר בנייה ביחס למבנה קיים ולתוספת הבנייה המוצעת.

תוספות בניה לצורך חיזוק מבני מגורים

במסגרת שינוי מס' 3, תהא רשאית ועדה מקומית, לאחר שקיבלה חוות דעת של מהנדס הועדה המקומית, להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים, ובלבד שהמבנה יחוזק. תותר תוספת זכויות בניה למבנה באפשרויות הבאות:

1. סגירה ומילוי של קומה מפולשת;
2. הקמת קומה או קומות נוספות למבנה – למעט הרשויות המקומיות ברשימה למעלה, תותר הקמת עד שתי קומות נוספות;
3. הקמת קומה חלקית על גג;
4. הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך תוספת יחידות דיור חדשות בבניין (הקמת אגף נוסף);
5. הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.

חיזוק במסגרת ניצול זכויות מאושרות

חלה תכנית מפורטת או תכניות מפורטות על מבנה הבנוי בפועל ונותרו זכויות בניה שטרם מומשו (כגון: תכנית מפורטת לבנייה על גגות בתים), תנאי למימושן של זכויות אלה יהיה התאמת הבניה לדרישות התקן. ניתן היתר בניה לבנייה במסגרת התוכנית המפורטת, כאמור, יראו את ההיתר כאילו ניתן מכוח הוראות התמ"א ביחס לחלק שניתן היה לתת בגינו היתר בנייה. היה היקף תוספת הבניה שניתן לבקש לפי תכנית מפורטת או תכניות מפורטות, כאמור בפסקה זו, נמוך מסך תוספת זכויות בניה הקבוע בתמ"א 38, ניתן יהיה לכלול בבקשה להיתר תוספת זכויות בניה משלימה עד לגובה התוספת שמפורטת בתמ"א 38.

מתן זכויות במגרש אחר לצורך חיזוק

הכלל הוא, כי זכויות הבניה על פי תמ"א 38, מותנות בחיזוק מבנים אליהם הן מתווספות כנגד רעידות אדמה, והן אינן ניתנות להעברה או לניצול לכל מטרה אחרת. בשינוי מס' 3 הוכנסה אפשרות, בתנאים מסוימים, לאשר תכנית לתוספת זכויות בניה במגרש, שלא על מבנה שבנוי בפועל, אם התכנית כוללת בתחומה מבנה או מספר מבנים שהתכנית קובעת את חיזוקם מפני רעידות אדמה.

היבטי מס

חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות הבניה במסגרת תמ"א 38. חוק התכנון והבניה מעניק פטור מהיטל השבחה בגין אישור התכנית והענקת זכויות הבניה הנוספות. בדרך כלל בנוסף לזכויות הניתנות במסגרת תמ"א 38, קיימות זכויות בניה נוספת מכוח תב"ע (תוכנית בניין עיר) קיימת. זכויות אלה אינן פטורות מחובת תשלום היטל ההשבחה ותשלום מס שבח במכירתן.

במסגרת שינוי מספר 3, במידה שיתקבל יתכן כי זכויות הבנייה הנוספות הקיימות על גג הבניין ייחשבו כאילו הינן במסגרת תמ"א 38 ולפיכך, צפוי להתקבל בגינן פטור מהיטל השבחה וייתכן גם שינתן פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות אלה.

למידע נוסף ומפורט, אנא פנה לעורכי הדין באמצעות טופס יצירת הקשר.

בברכה

הנהלת האתר וצוות עורכי הדין.